Знаете номер
объекта?
 Показать
Подробная информация
по всем объектам
+7(495) 532 30 86
с 9 до 20, ежедневно
Соседи могут спать спокойно: гостиниц в жилом фонде не будет

Соседи могут спать спокойно: гостиниц в жилом фонде не будет

29 Марта 2019


Госдума РФ одобрила законопроект, запрещающий размещать гостиницы в жилом фонде. Соответствующие поправки в ст. 17 Жилищного кодекса РФ были приняты в третьем чтении, которое состоялось 6 марта текущего года. Депутаты объясняют, что новые правила избавят жилые дома от хостелов. В Сети пользователи стали обсуждать, не затронет ли нововведение квартиры, которые сдаются посуточно. Где проходит грань между посуточной арендой и гостиничной услугой? Magenta.today разбирается совместно с юристами и экспертами рынка недвижимости.


Источник фото: pixabay.com
Инвесторов в недвижимость, предназначенную для посуточной аренды, можно разделить на два типа. Первые открывали хостелы и мини-отели в квартирах, расположенных в исторических зданиях. Именно против них — тех, кто не перевел жилые помещения в коммерческие, направлен данный законопроект.

Вторые инвестировали в квартиры на волне популярности онлайн-ресурсов посуточного бронирования. Самая востребованная площадка, пожалуй, международный Airbnb.com. Ресурс работает с частными лицами: для размещения объекта не нужно иметь статус индивидуального предпринимателя. Перед проведением чемпионата мира по футболу — 2018 Avito.ru запустил сервис посуточной аренды квартир, который работает с частниками. Сегодня площадка, ориентированная на русскоязычную аудиторию, включает более 4 тыс. объектов только в Санкт-Петербурге. Если собственник квартиры или комнаты имеет юридическое лицо или ИП, он может воспользоваться услугами Booking.com: более 1,6 тыс. объектов включает категория «Апартаменты» и около 40 — «Проживание в семье» (комнаты), если выбрать Петербург.

Что говорит закон
Законопроект, запрещающий использовать жилой фонд под гостиницы, станет законом, когда его одобрит Совет Федерации РФ (обсуждение законопроекта началось 11 марта 2019 года) и подпишет Президент РФ. В итоговом документе будет обозначена дата вступления в силу. (Обновление: Совет Федерации РФ отклонил документ 13 марта 2019 года с тем, чтобы прописать другие сроки вступления в силу. Обсуждаемая дата — 1 января 2020 года).

Если Совет Федерации утвердит законопроект в том виде, в котором он прошел три чтения в Госдуме, то п. 3 ст. 17 ЖК РФ будет запрещать размещать гостиницы в жилых помещениях и использовать жилье для оказания гостиничных услуг.

Для того чтобы понять, что законодатель подразумевает под «гостиницей» и «гостиничной услугой», необходимо обратиться к 132-ФЗ от 24 ноября 1996 года. Цитаты (в кратком изложении): «Гостиница — это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц…»; «Гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения…».

«Действующее гражданское законодательство допускает возможность краткосрочного найма жилого помещения. Никаких ограничений к тому, чтобы сдавать собственное жилье сроком хоть на один день, действующее законодательство не содержит», — считает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль), обращается к истокам возникновения законопроекта: «Нужно понимать, какую цель преследовал законодатель, внося изменения в Жилищный кодекс РФ. Основная цель, которую обозначила инициативная группа в пояснительной записке к законопроекту, связана с защитой прав жильцов многоквартирных домов, проживающих в домах с мини-отелями и хостелами». По мнению эксперта, собственники квартир, сдавая жилье в краткосрочную аренду, чувствовали себя спокойно, потому что контролирующие органы неактивно интересовались предоставляющими гостиничные услуги объектами в условиях отсутствия четкого законодательного регулирования. Но после вступления в силу закона позиция контролирующих органов может измениться. Тем более что уже существуют прецеденты, когда суды, при определенных обстоятельствах, признавали посуточную сдачу в наем комнат гостиничной услугой.

Напомним, что к контролирующим органам относится и налоговая инспекция. Собственник, зарегистрированный в Санкт-Петербурге, может получить статус индивидуального предпринимателя и оформить патент на сдачу в аренду жилых помещений. Патент обойдется в 24 тыс. рублей на 12 месяцев, если площадь жилого объекта до 70 кв. м. Стоимость патента увеличивается, если площадь объекта превышает 71 кв. м, — до 54 тыс. рублей. Патент на сдачу квартиры площадью от 151 кв. м стоит 84 тыс. рублей на 12 месяцев. Помимо этого, необходимо заплатить обязательные страховые взносы.

Объем рынка
Застройщики, к которым обратился журнал Magenta.today с вопросом о доле инвесторов, приобретающих квартиры в их объектах для последующей сдачи в аренду, ответили, что не ведут таких подсчетов. Но быстрый поиск, например, на Airbnb.com, показывает, что в жилых комплексах рядом с аэропортом сдаются квартиры посуточно (некоторые собственники указывают название ЖК). При хорошей загрузке, сдавая квартиру посуточно, можно заработать больше, чем при долгосрочной аренде.


Денис Ефремов, директор по развитию агентства недвижимости «Анева»
Впрочем, по мнению риелторов, количество инвесторов в арендные квартиры в новых домах не столь велико: доходность не покрывает трудозатраты. «По моему опыту квартиры в новостройках для дальнейшей сдачи в аренду приобретают два клиента из десяти: очень сомнительная доходность со сдачи в аренду, в районе 6% годовых. Проще хранить деньги в банке», — считает Денис Ефремов, директор по развитию агентства недвижимости «Анева». По мнению эксперта, в сегменте посуточной аренды квартирам конкуренцию составляют апарт-отели. В Петербурге данный формат позиционируется как продукт с гостиничным сервисом. С коллегой согласна Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «В Петербурге не очень много инвесторов, которые приобретают квартиру для краткосрочной сдачи в аренду. Если сравнивать со столицей, но у нас к краткосрочному найму относятся с опаской. Также в последнее время набирают популярность инвестиции в апартаменты, загрузкой и технической эксплуатацией которых занимается управляющая компания». Подробнее о законодательных изменениях, которые коснулись апартаментов, читайте в материале «Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году».

Что в остатке
После вступления в силу поправок в ЖК РФ средства временного размещения любого формата (гостиницы, мини-отели и хостелы) смогут работать только в коммерческих помещениях.
Инвестору, который приобретает квартиру в новостройке для последующей сдачи в аренду, стоит помнить об интересах соседей, чтобы потом не отстаивать свои права в суде.
Риелтору, который работает с инвестором в арендную недвижимость, необходимо подбирать клиенту объект с учетом новых правил.

Анастасия Королева, независимый юрист
Анастасия Королева, независимый юрист (гостиничная отрасль):
– В новых условиях часть средств размещения прекратит свою деятельность, а часть будет работать, сменив вывеску «гостиница, отель или хостел» на «посуточная сдача внаем помещений». Как вы понимаете, по сути ничего не изменится, и законодатель цели не достигнет.
Могу предположить, что изменится позиция контролирующих органов к такого рода деятельности, поскольку и судебные органы, и контролирующие будут смотреть на фактические правоотношения сторон. Суды еще до принятия закона в ряде регионов рассматривали деятельность по сдаче внаем для временного проживания комнат как гостиничные услуги.
Конечно, для формирования судебной практики и позиции контролирующих органов потребуется время, но исключать такие риски не стоит.
Таким образом, после принятия закона отельеры, отели которых размещались в жилых домах, и собственники квартир, сдающие квартиры посуточно, окажутся в равных условиях. В такой ситуации собственникам не стоит забывать о том, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом доме соседей, поскольку их жалоба может стать основанием для проведения контрольных мероприятий со стороны государственных органов, и, возможно, что в итоге придется отстаивать свою позицию в суде.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
– Принятые изменения не затронут владельцев апартаментов, которые изначально являются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Но у хозяев таких объектов другая проблема — им в скором времени для обеспечения законной возможности сдачи апартаментов придется пройти обязательную процедуру получения «звездности», в ином случае сдача будет запрещена законом. При этом обращаться за получением звезд могут только юридические лица или индивидуальные предприниматели, то есть граждане — собственники апартаментов — не вправе самостоятельно обращаться за такой классификацией. Таким способом государство старается вытянуть частных владельцев апартаментов, предлагающих услуги по временному размещению, из тени.
Звоните +7(495) 532 30 86